생애최초 주택담보대출의 여정(대출 기간과 한도, 금리 등)

2024년의 대한민국의 부동산 시장은 그리 활기차지 않지만, 지난 정부에서 수많은 부동산 정책을 내놓았음에도 폭등했던 집값이 떨어지고 있는 중인 2024년에 나는 내 집을 마련하기로 했습니다. 집을 사는 일이 처음이라서 생애최초로 디딤돌 대출, 보금자리론과 같은 정부주도의 상품과 시중은행의 상품을 비교해 보았습니다.

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주택담보대출의 기간과 한도, 금리

우리나라에서 집을 산다는 것은 대학진학이나 직장 구하기, 결혼, 출산등과 함께 인생에 있어서 커다란 결심과 실행력을 요하는 중대한 일입니다. 그 과정 또한 간단하지 않아서(물론 가지고 있는 현금으로 산다면 다르겠지만) 고민하고 비교하고 생각해야 할 부분이 많았습니다. 이번 글에서는 생애최초 내 집마련의 과정을 소개해 드리겠습니다.

 

대출. 소유권

 

주택담보대출을 받기까지

구입할 집을 담보로 대출을 받는 것이 주택담보대출입니다. 대출기관(정부나 금융기관)에서 한도가 정해진 대출금액과 기간 설정, 이자를 정하여 나의 경제적 상황에 고려한 기간과 한도를 정해서 대출금을 값아가는 시스템입니다. 이때 집값의 백 퍼센트를 대출받을 수 있는 것이 아니어서 어느 정도의 종잣돈은 필수준비요건입니다. 저 같은 경우는 생애최초로 집을 구입하는 경우라서 KB시세나 한국부동산원의 시세로 따져서 주택가격의 80%까지 대출을 받을 수 있습니다. 예를 들어제 제가 사고 싶은 집의 가격이 10억이라 해도, KB시세가 8억 5천만 원이라면 생애최초로 구입하는 저는 8억 5천만 원의 80%인 6억 8천만 원까지 대출이 가능하다는 얘기입니다. 그래서 대출을 제외한 3억 2천만 원 + α가 있어야 내 집마련의 과정을 시작할 수 있는 것입니다. 

 

보금자리론과 일반 금융기관의 대출상품들

생애최초로 주택을 구입하는 경우라면, 제일 먼저 생각나는 단어가 바로 보금자리론일 것입니다. 이 상품은 한국주택금융공사에서 받을 수 있는 대출상품인데, 집을 살 부부의 합산 소득이 연 7천만 원 이하 이어서 저는 해당사항이 안되었습니다. 저희 집 연소득은 1억 원 이상이기 때문에 보금자리론이 아닌 일반 금융기관을 통한 생애최초 대출상품을 폭풍검색해 보았습니다.

 

LTV와 DSR을 꼭 고려해야 합니다.

★LTV란 담보인정비율이란 뜻으로, 자산의 담보가치에 대한 대출 가능 비율을 말하는데, 우리나라에선 주택가격에 대한 대출가능비율로 흔히 쓰입니다. 예로 아파트의 감정가(KB시세나 한국부동산원의 시세)가 5억이라면 LTV가 80%이면 4억 원까지 대출이 가능하다고 보면 되겠습니다.

★DSR은 총부채원리금상환비율이란 뜻으로, 대출을 받고자 하는 사람의 소득에 비해 전체 금융부채의 원리금 상환비율을 말합니다. 이는 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어서 산출합니다. 이 DSR이 40%를 넘지 않는다면 생애최초로 주택담보대출을 고려해 볼 수 있겠습니다.(연 4%로 10억 원을 30년 동안 원리금균등상환을 할 사람(다른 부채는 없음)의 연봉이 1억 원이라면, 연간 갚아 나아가야 할 상환금액은 약 5천7백2십9만 원입니다. 여기서 갚아 나아가야 할 57,290,000원을 연봉 1억 원으로 나눈 뒤 100을 곱하면 약 57.3%의 DSR이 나와서 대출은 불가합니다. DSR을 40% 이하로 맞추려면, 주택가격을 낮춰서 대출받는 금액을 줄이고, 대출기간을 늘려야 합니다.

 

은행마다 조건이 조금씩 다릅니다

제 경험으로는 대출기간이 길고, 한도는 80%, 금리가 더 낮은 은행을 선택해야 유리한 경우입니다. 자금의 여유가 있다면 대출기간이 짧아도 되겠지만, 기간이 길수록 갚아야 할 원리금(대출 원금과 이자의 합)이 더 적어서 상환의 부담을 덜 수가 있기 때문에 은행 몇 군데에 방문, 상담을 받아서(금리와 상환기간이 조금 차이가 있었습니다.) 석 달 후면 내 집마련의 꿈을 이루게 되어 기분이 묘한 요즘입니다.

 

대출을 이용해서 집을 산다는 것은 그 절차가 간단하지 않지만, 여러 은행을 비교해서 가장 경제적인 결과가 나오는 곳으로 정해서 잘 상환하신다면 집이라는 커다란 문제가 해결되는 의미 있는 일일 것입니다. 오늘도 열심히 산 여러분, 애쓰셨습니다.